Что значит «управление многоквартирным домом»?

Жилищный кодекс РФ не дает понятия «управление многоквартирным жилым домом», хотя управлению многоквартирными домами посвящен целый раздел кодекса.
Чтобы определить какое-либо явление, необходимо выделить его признаки. К признакам управления многоквартирным домом относятся:

Деятельность. Управление — это всегда процесс, растянутый во времени. Временные рамки управления конкретным многоквартирным домом зависят от жизненного цикла дома — с момента его постройки и до момента сноса;

Объект. Управление всегда направлено на какой-либо объект. В данном случае объектом управления выступает многоквартирный дом;

Субъект. Субъект управления — лицо, оказывающее давление на объект в целях управления им. В данном случае субъектами управления являются собственники помещений в многоквартирном доме (первичный субъект) или лица, привлеченные ими для управления домом (опосредованный субъект). В некоторых случаях субъектом управления многоквартирным домом могут быть органы местного самоуправления (в случае, если собственники сами не выбирают способ управления домом, за них управляющую компанию выбирают органы местного самоуправления);

Согласованность и единство. Управление многоквартирным домом, жилые и нежилые помещения в котором принадлежат различным собственникам, может осуществляться только на основе единых условий, согласованных ими. Собственники могут вырабатывать эти условия сами или делегировать свои права по их формированию управомоченному ими лицу, которое будет представлять интересы всех собственников при выборе и заключении договоров с управляющими компаниями;

Целенаправленность. Как и любая деятельность, управление многоквартирным домом должно быть максимально эффективным (от лат. effectus -исполнение, действие), т.е. любые действия должны дать результат, на который они направлены, с наименьшими затратами на его достижение.

Но в жизни зачастую это не так. Либо результат чётко не сформирован (и вся деятельность превращается в каждодневную рутину, связанную с решением оперативных вопросов), либо результат сформирован, но для его достижения не предпринимаются «нужные» действия и как следствие — не достижение результата или увеличение расходов на его достижение.
Таким образом, управление многоквартирным домом — это согласованная деятельность собственников помещений в многоквартирном доме или лиц, привлеченных ими, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Эффективность управления — сложное и многообразное понятие, смысл которого заключается в том, что весь процесс управления, начиная с постановки цели и заканчивая конечным результатом деятельности, должен производиться с наименьшими издержками или с наибольшей результативностью (производительностью). Материальные, трудовые и финансовые ресурсы должны преобразовываться в товары, услуги и т. д. Для этого существует организация, которая должна обеспечить это преобразование не только с выгодой для потребителя, но и для самой себя. Иными словами, затраты на преобразование должны быть меньше, чем стоимость результата. В этом заключается сущность понятия эффекта и эффективной деятельности. Хороший менеджер видит организацию как систему зависящих друг от друга элементов, результативность функционирования которых зависит от непрерывного развития и движения этой системы.

При управлении стремятся к максимальному сокращению. Затраты в организации не однородны и не всегда отражаются деньгами (хотя все стараются перевести их в денежную форму). Обычно затраты подразделяют на:
• материальные затраты (сырье, полуфабрикаты) и энергия;
• трудовые затраты (время работы и квалификация работников);
• финансовые ресурсы или деньги и их эквиваленты (например, ценные бумаги).

Результаты деятельности указываются в целях организации, которые могут быть долгосрочными (стратегическими — 1-5 лет и более), краткосрочными (тактическими — квартал, полугодие), оперативными (еженедельные, ежедневные).
Цели управления многоквартирным домом определены Жилищным кодексом РФ, к ним относится обеспечение:
• благоприятных и безопасных условий проживания граждан;
• надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме;
• решения вопросов пользования общим имуществом;
• предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Исходя из перечисленных целей, не видно тех результатов, которые должны быть достигнуты при управлении домом. Каждая управляющая компания, ТСЖ формулирует их для себя по каждому конкретному дому. Цели при этом должны обладать рядом характеристик:
• быть конкретными и измеримыми. Тем самым создается четкая база отсчета для последующих решений и оценки хода работы (контроля достижения результатов);
• быть ориентированными во времени. Следует точно определять, когда должен быть достигнут результат;
• быть достижимыми. Недопустимо установление целей, которые превышают возможности организации из-за недостаточности ресурсов или из-за внешних факторов, что может привести к катастрофическим последствиям. Если цели не достижимы, стремление работников к успеху будет блокировано и их мотивация ослабнет;
• быть взаимно поддерживающими. Действия и решения, необходимые для достижения одной цели, не должны мешать достижению других целей. Невозможность сделать цели взаимно поддерживающими ведет к возникновению конфликта между подразделениями организации, которые отвечают за достижение установленных целей.

После того, как были правильно сформулированы цели, возникает вопрос об их достижении. Для этого необходимо определить принципиальные направления движения к ним путем постановки задач (что необходимо сделать для их достижения?).

Можно выделить следующие общие задачи, которые обычно решают УК, ТСЖ при управлении многоквартирным домом:
• поиск и отбор поставщиков услуг;
• организация жилищно-коммунального обслуживания многоквартирного дома;
• контроль объема, качества и сроков выполнения работ и услуг, защита интересов жильцов по вопросам недопоставки услуг;
• организация системы учета и сбора платежей;
• подготовка и обоснование бюджета расходов на содержание, развитие и модернизацию общего имущества и придомовой территории, целевое использование бюджета;
• поиск и использование законных возможностей коммерческого использования общего имущества;
• организация подготовки и предоставления достоверной и полной отчетности перед членами ТСЖ и государственными органами;
• обеспечение своевременного сбора платежей от собственников жилых помещений;
• обеспечение своевременной и полной оплаты услуг по счетам поставщиков услуг.
Данный перечень может быть дополнен или сокращён в зависимости от поставленных целей. Для реализации поставленных задач следует определить мероприятия (те шаги, которые необходимо сделать на пути к поставленной цели) в виде годового плана управления.